【重要】サブリース契約って本当に大丈夫？　仕組みやメリット・デメリットを徹底解説！

不動産投資をしていない方でもサブリース契約（一括借上）という言葉を聞いたことあるかたも多いのではないでしょうか。

不動産投資を円滑に進めていく中で管理契約は非常に重要な要素の一つになります。

サブリース契約は、「契約期間」や「家賃保証」に関する説明不足・勘違いなどから、オーナー様とのトラブルが多発しています。

実際に消費者庁からも注意喚起の文章が出ております。

この記事では、サブリース(一括借上)の仕組みや管理委託との違いを詳しく解説します。最後までお読みいただけば、ご自身の物件に合う方法が分かります。

大切な資産で損をしないよう、ぜひ参考にしてください🤗

サブリース契約とは

「サブリース」とは、入居者募集から物件管理・苦情対応まで、賃貸経営の全てをサブリース業者に一任する契約方式です。

プロの業者に賃貸経営を任せられることや、空室の家賃保証などがつく安心感から、2000年代頃からサブリース契約が注目を集めました。

しかしサブリース契約は、「契約期間」や「家賃保証」に関する説明不足・勘違いなどから、オーナー様とのトラブルが多発しています。

2010年代には、サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題にまで発展しました。

そこで今回はサブリース契約の仕組みやメリット・デメリットと合わせて管理委託方式についてもご説明させていただきます。

サブリース契約の仕組みとは

サブリース契約というのは、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸するシステムです。

アパートの管理には3つの形態があります。

自主管理

自主管理はアパートのオーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態です。

管理費用などが抑えられますが、自分ですべてのアパート管理業務を行わなければならず、負担が大きくなります。

国土交通省の調査では、すべてのアパート管理業務を自身で行っているオーナーは2割にとどまるようです。

一般的な管理委託

一般管理委託はアパート管理業務を不動産管理会社に依頼するものです。

アパート管理業務の一部を依頼する場合や全ての業務を依頼する場合もあります。

サブリース

サブリースは不動産管理会社がオーナーからアパートをまるごと借り上げ、それを入居者へ貸す形態です。

不動産管理会社が空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証します。保証される賃料は実際の家賃収入のおおよそ90%になります。

不動産会社は入居者から家賃を受け取り、その一部をサブリースの保証賃料としてオーナーに支払います。
サブリース契約を結ぶと、安定した賃料収入が不動産会社によって保証され、入居者対応もすべて不動産会社が行ないます。

サブリース契約と一般管理委託方式との違いとは

サブリースも一般的な管理委託も、入退居の手続きや家賃の徴収・賃料滞納者への催促、クレーム対応といった業務を行います。

また、共有部分の清掃や電球の交換、退居後のクリーニングやリフォーム等の手配も業務範囲となる場合がほとんどです。

では、「サブリース」と「管理委託」の違いとは何なのでしょうか？よく混同される管理方式や保証サービスとの違いについてもご説明します。

誰が入居者と賃貸契約を結ぶか

サブリースと一般的な管理委託の一番大きな違いは、入居者と賃貸契約を結ぶ主体です。

一般的な管理委託の場合、オーナーと入居者の間で直接賃貸契約が締結されます。

サブリース契約の場合、まずサブリース会社に一括で各戸を借り上げてもらう（オーナーとサブリース会社間の賃貸契約）ため、サブリース会社と入居者間の賃貸契約です。

管理委託であれば家賃収入はオーナーに全額入り、その金額に応じて管理会社へ管理手数料を支払う形になります。

一方、サブリースの場合は、サブリース会社に入居者から家賃が支払われ、そこからサブリース会社が毎月定額をオーナーに支払います。

サブリースとプロパティマネジメントの違い

サブリースと比較される管理方式には「プロパティマネジメント」と呼ばれるものもあります。

これは、プロパティマネージャーと呼ばれるスタッフが不動産オーナーに代わって物件を管理運用し、不動産の資産価値を高めていくことを目的とした、不動産投資向けの管理方式の一つです。

サブリースとは違い、あくまでも不動産を運用することが目的なので、空室や滞納に対する保証はありません。ただし、家賃保証や滞納保証などのサービスと組み合わせて利用することは可能です。

サブリースと空室保証の違い

「空室保証」とは、保証会社に毎月決まった保証料を支払うことで、空室が発生した際に家賃の90％の額が保証されるサービスです。

保証料は保証会社によって異なりますが、一般的には家賃の5～10％程度と言われています。

空室の有無に関わらず一定の家賃が支払われるサブリース契約は「空室保証」と混同されがちですが、サブリースは賃借人であるサブリース会社がオーナーに対して決まった賃料を支払う「家賃保証」であり「空室保証」とは異なります。

サブリース契約のメリット

サブリース契約を結ぶことで、アパートのオーナーは以下のようなメリットを受けられます。

管理事務をすべて任せられる

アパート経営においては、さまざまな管理事務が発生します。

入居者募集、集金、契約更新、退去、建物メンテナンス等々…。そのすべてをオーナー一人で行うのは、アパート経営を専門で行っているようなオーナーでなければ難しいでしょう。

サブリース契約では不動産管理会社が管理事務をすべて行うため、オーナーはそうした事務の手間から解放されます。オーナーは、毎月不動産管理会社から送られてくる送金の明細を確認するだけでよくなります。

空室、滞納リスクの回避

一般的な管理契約では、アパートに空室があればその分オーナーの収入は減少します。

一方、サブリース契約は不動産管理会社がアパートをまるごと借り上げ、オーナーに賃料を支払います。このため、オーナーはアパートにある空室数に限らず、一定の家賃収入を得ることができます。相場としては、満室時の家賃収入の90%ほどを保証してくれるところが多いです。

また、アパート経営においては入居者が家賃を払えない状況になってしまうことがあります。一般的な管理契約では家賃が滞納された分当然家賃収入は減りますが、サブリース契約においてはこの場合でも一定の家賃が支払われます。

空室や滞納がどれだけあっても家賃収入を安定して得られることは、サブリース契約の最大のメリットといえます。

広告料・原状回復費の負担軽減

アパート経営において、入居者の方が入居・退去を行うと多くの費用が発生します。

入居者の入居が決まった際に仲介業者（エイブルやアパマンなど）に支払うことになる広告料や、退去後に部屋をキレイにする際の原状回復費がその代表です。

入退去が発生するたびに生じるこれらの費用はオーナーにとって大きな負担となります。

サブリース契約においては、これらも不動産管理会社が負担することが（100%ではありませんが）多いため、入退去の際に発生する費用を抑えることができます。

相続税対策

サブリースには、相続税を抑える効果もあります。

アパートオーナーの方が亡くなり、相続が発生するとアパートに対して相続税が発生します。アパートの「入居率」が高ければ高いほど、アパートの相続税額は低くなります。これは、税金の世界では「人に部屋を貸している」ことが資産価値を下げると考えられているためです。

サブリース契約においては、この入居率が100%である、つまり満室であるとして相続税が計算されるため、相続税を抑えることが期待できます。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約は下記のデメリットがあります。

収益性が下がる

サブリース契約の場合、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に入ります。

そのため、入居者の支払う家賃が全額オーナーのものになるわけではありません。家賃保証率は90%が相場といわれています。

これにより、物件の利回り（投資効率）もサブリースを行わない場合に比べて低くなります。
「この物件なら絶対満室になる！」という自信がある場合は、サブリース契約を選択する必要はありません。

空室というリスクを背負う代わりに収益性を高めるか、それとも収益性を下げる代わりに空室というリスクを避けるかという2択になります。

また、入居付けの際に入居者から受け取る礼金なども不動産管理会社のものになることがあります。

一定期間ごとに賃料見直しがある

安定して家賃収入を得ることができるサブリースですが、同額の家賃保証がずっと続くわけではありません。

多くの場合、保証家賃の見直しが2年ごとに行われます。この見直しによって賃料が下がることがほとんどです。

この賃料見直しによってトラブルが発生し、問題視されています。とある会社では「10年間家賃を下げない」としながらその会社の経営悪化を理由にオーナーに賃料減額を求めたことで訴訟にまで発展しました事例もあります。

免責期間の存在

サブリース契約においては、アパート新築後や入居者の退去後に免責期間が設けられていることがあります。

この免責期間の間は、入居付けを行うための期間として、不動産管理会社は家賃保証を行ってくれません。

通常、この期間は1か月～半年程度で設定されています。この間はサブリース契約でも家賃収入を得ることができないので注意する必要があります。

入居者を選べない

サブリース契約では入居付けも不動産管理会社で行うため、入居者を選べないことがデメリットとなります。

一般的な管理委託の形態であれば、不動産管理会社が探してきた入居希望者の入居可否をオーナーに確認します。一方、サブリースの場合は不動産管理会社からのオーナー確認がない場合があります。

オーナーとして自分の物件に好ましくない入居者が入ってしまうことを避けられないのは、精神的にはマイナスになります。
また、サブリースが終了した後は、サブリース期間中に入居付けされた入居者とオーナーは付き合いをしなければなりません。

サブリース契約をする場合の６つのチェックポイント

「サブリース契約を判別できる目」があれば、いいサブリース契約を結びアパート経営を成功させることができます。

保証賃料

1つ目は保証賃料です。サブリース契約でどれくらいの賃料が入ってくるのかをチェックしてください。

サブリース契約では、家賃収入に対しておおよそ90%程度の家賃保証率が設定されます。

この家賃保証率は不動産管理会社によって、また物件の条件によって変化します。よって、例えば「家賃保証率90%だからあまりよくない」と早合点するのは得策ではありません。

物件の情報やエリアの情報、不動産管理会社の情報からその家賃保証率が適切かどうか、そもそもサブリースが必要かどうかはご自身が判断が必要です。

物件の家賃保証率がどのような根拠で設定されているかはしっかりチェックする必要があります。

また後述の通り、多くの場合賃料見直しによって家賃保証額は変化します。将来的な家賃保証額の下落も見越して、家賃保証率が適正かどうか見極めましょう。

広告費・原状回復費等

2つ目は広告費や原状回復費等をだれが負担するのかという点です。

広告費や原状回復費を不動産管理会社がもつことも多いと述べましたが、すべてのサブリース契約がそうなっているわけではありません。

入居者の入居が決まった際には広告費を仲介業者に払うことになりますし、退去が出た際やアパートが古くなった際には原状回復費やリフォーム費などの修繕費用が発生します。

これらの費用をオーナーが負担するのか、不動産管理会社が負担するのかを確認することが重要です。

どんな費用かによって負担者が異なる場合や、毎月定額で費用を積み立てる場合などがあります。負担の詳細を確認し、思わぬ負担が発生しないかを判断する必要があります。

契約書等に記載されるこうしたポイントを確認しましょう。

できるだけオーナー負担でないほうがもちろんいいですが、他の条件なども考慮し、総合的にその費用負担が適切かどうかの判断が必要です。そして、費用分担でアパートの収益が上がるかを確認しましょう。

賃料見直しの期間（契約期間や更新時期）

3つ目は賃料をいつ見直すことになるのか、という点です。

先ほど述べた通り、多くの場合家賃保証率は更新時に変動します。そういった賃料見直しが何年ごとに見直されるのかについてはサブリースの契約書に記載されています。思わぬ保証家賃の下落を防ぐため、必ず契約書を確認しておきましょう。

上記の点を踏まえて数年、数十年が経過した後にアパート経営が黒字になるかどうかを確認しましょう。

免責期間

4つ目は免責期間がどれくらいかという点です。

先ほどご説明した通り免責期間の間はサブリースであっても家賃収入を得ることはできません。この期間（通常1か月～半年の間）に家賃収入が得られないことを見越しておかないと想定したアパート経営計画は達成できません。

この免責期間については下記の２種類があります。

• 免責期間は何カ月か
• 新築後、入居者退去後で免責期間に違いはあるか
• 不動産管理会社が空室を埋めるスピードから判断して、その免責期間は適切か

わからないことは、必ず不動産管理会社に問い合わせて必ず確認しましょう。
免責期間が〇カ月ならダメ、ということではありませんが、入退去の回数や免責期間によって、どれくらい家賃保証の損失があるのかを計算できます。

それにより、アパート経営において赤字になることがないかを確認する必要があります。

解約条件

サブリース契約を解除する際の条件についても確認する必要があります。

前提として、サブリース契約の場合建物の貸し借りに関する法律（借地借家法）上ではアパートを借り上げることになる不動産管理会社の方が保護されるケースが多くなります。

そのため、何らかの事情でアパート手放す場合やサブリース契約が不要な場合になり解約をしようにも、スムーズに解約をすることができない場合がありますので注意が必要です。

信頼できる不動産管理会社

最後のポイントは6つの中で最重要と言えるでしょう。

サブリース契約を行う場合、不動産管理会社と長期間にわたる付き合いをすることとなります。その不動産管理会社が信頼できるのかどうかを見極める必要があります。

具体的に見ておきたいポイントは下記になります。

サブリース契約でのトラブル事例のご紹介

ここでは実際のサブリース契約でのトラブル事例を3つご紹介いたします。

失敗事例1：賃貸需要のない土地を勧められた

「業者に“サブリース契約を結んでおけば大丈夫です！”と言われたのを信じ、需要のない土地に賃貸物件を建ててしまった…」

サブリース会社の中でもハウスメーカー系の会社の場合、物件を建築した時点で大きな収益が発生するため、あえて賃貸需要が少なく、空室が埋まる可能性が低い土地であっても家を建てることを勧めてくる場合があります。

このようなケースでは、サブリース会社は「サブリース契約を結ぶこと」を材料にしてオーナーを安心させることがあります。建築から数年経った段階で突然サブリース契約を打ち切った場合、オーナーの手には空室の物件とローンだけが残ることになりかねません。

【対策】
この例のように「サブリース契約を結べばどんな土地に物件を建てても大丈夫」ということはなく、やはりオーナー自身が「この土地に物件を建てて入居者が入るのか」という視点で賃貸需要を調べる必要があります。

賃料の減額請求をされた

「サブリース会社から突然、“家賃を下げます”という申し出が…。ローンの返済額を引いたら赤字に！」

サブリース契約は永久に続く保証ではなく、契約更新の際にサブリース会社側から「賃料の減額請求」をすることが法的に認められています。

サブリース会社が減額請求をする権利は、たとえ契約時に「賃料の減額請求は行わないものとする」という取り決めを結んでいたとしても、法的にはこのような取り決め自体が無効とされるため、サブリース会社側が取り決めを破って減額請求を行うことをきっかけにしてトラブルとなる例もあります。

【対策】
オーナー側としてもサブリース会社側からの減額請求を必ず受け入れなければならないというわけではありません。

サブリース会社側の要求を理不尽に感じたら場合は、その場で要求を受け入れずに当事者間で話し合いの機会を持ち、もしも決裂してしまった場合には裁判所の調停に進むことになります。

裁判所の調停では、客観的な立場に立った第三者の仲介を受けることになるため、サブリース会社側が理不尽な要求をしている場合であれば指摘されることになるため、業者と一対一で対峙する場合と比べてオーナーの主張を通しやすくなります。

さらに、この裁判所の調停により結論が出るまでの間は、サブリース会社側は元々の賃料を払い続ける義務があるため、突然の賃料減額の申し出に対しては慌てて受け入れてしまわず、業者側とじっくり腰を据えて話し合いましょう。

サブリース会社の倒産

「サブリース会社からの家賃の振り込みがストップしてローンの支払いが会社の給料からの持ち出しに…」

サブリース会社の経営状態が苦しくなってしまってオーナーへの賃料振込がストップし、最終的には倒産してしまった、という事件が実際に発生したことがあります。

サブリース会社が倒産してしまうと、支払われなかった賃料は回収できなくなってしまうので、オーナーとしては大きな損失を被ることになります。

【対策】
このような事態はサブリース会社側にオーナーを裏切る気がなかったとしても発生してしまう場合があるため、未然に防止するためには担当者の態度だけではなく、サブリース会社の財務状況にも気を配ることが必要です。

サブリース契約をする際の注意点と対処法

サブリース契約をする際には、以下の点に注意が必要です

どんなことに注意したら良いのか、具体的にご説明します。

契約内容、解約条件を確認する

契約期間、契約賃料、更新のことなどをよく確認してから契約しましょう。

また、一定期間内に建物のメンテナンスをする必要があり、その工事会社は管理会社指定業者のみなどの条件がついていることがあります。専門用語や、理解できない点は納得いくまで聞きましょう。

一括借り上げ契約書は、国土交通省のホームページにサンプルが記載されています。

いつから家賃をもらえるのかという支払義務発生日（免責期間）の確認をはじめ、家賃の見直しまでの期間、一括借り上げ契約の解約条件などを確認しましょう。

日常のメンテナンスの方針や、修繕・リフォーム時の費用負担割合や決定方法、原状回復の費用負担についてなどは要チェックです。

解約条件をしっかりとチェックする

オーナー側から途中で解約する際の条件は必ず確認してください。

解約の申し出は半年前まで、違約金を家賃数カ月分支払わなくてはならないなど、厳しい解約条件が設定されていることがあります。

また、「オーナーからは正当事由がなければ解約ができない」といった文言が入っていれば解約が非常に難しくなりますので、条件を変更できる余地があるのかどうかの確認も必要です。変更できないなら他の会社を検討するといった対処も視野に入れましょう。

契約書には解約の手続きや解約条件が記載してありますので、その内容を把握する必要があります。解約する際は一般的に書面で解約を通知し、管理の引き継ぎ方法を話し合いが必要です。

入居者へは管理会社が変更になり、家賃の振込先が変わる旨を通知しなくてはなりません。

まとめ　サブリース契約をする際は事前にしっかりと契約内容を確認しましょう

サブリース契約は不動産投資の経営を進めていく中で有効的な選択肢の一つになります。

オーナーと入居者の間に管理会社が入ることで、面倒な手続きや家賃の徴収をしなくても安定的な収入を得られる、魅力的な投資方法に見えるかもしれません。

しかし、一方でアパートの建設ローンで赤字になる等のリスクも考えられるため契約書の確認は必須事項です。

表面的なメリットだけを鵜呑みにするのではなく、不明点を解消し契約内容を事前に把握することが重要なポイントになります。

複数の管理会社の契約内容を比較検討し、条件のいい会社と契約を結ぶことで安定したアパート経営を進めていきましょう🤗