【初心者にオススメ！】少額からできる不動産投資４選のメリット・デメリットを徹底解説！

不動産投資に興味はあるけど、そんな大金用意できないよ〜（＞＜）というそこのあなたに朗報です♬

実は少額（1万円～100万円程度）始めることができる不動産投資があるんです🤗

この記事では、この4種類の少額不動産投資について、それぞれの特徴やメリット・デメリット、具体的にどんな商品があるかを詳しく丁寧に解説していきます。

1万円～100万円程度の自己資金から不動産投資を始めてみたいと考えている方はぜひ最後までお読みいただき、自分に合う少額不動産投資の方法を見つけてみてください。

少額からできる不動産投資４選

ここでは、4つの種類の不動産投資について紹介します。

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングとは、不動産投資を目的としたクラウドファンディングのことを指しています。

不動産クラウドファンディングのポイントはこちら

REIT（不動産投資信託）と不動産小口化商材を掛け合わせた投資方法になり、実際に少額ずつ投資家から資金を調達し、不動産に投資するといった手法です。

個人の投資金額にはある程度決まった上限があり、商品によって異なりますが、約1万円程度の資金から始められます。

投資期間が比較的短く設定されており、半年から2年といった短期間で行われることが多く、不動産投資に初めて挑戦するという方には、非常におすすめな不動産投資です。

不動産クラウドファンディングで期待できる利回り

不動産投資クラウドファンディングで期待できる利回りは、平均2%〜5%と言われています。

実際に投資対象の物件によって利回りは左右しますが、平均を取ると上記の数字になります。出資額に対して、多少待遇が変わることもあるので、その点もきちんとチェックしておきましょう。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリットは、大きく以下の2つが挙げられます。

1口1万円の少額から不動産投資ができる

不動産クラウドファンディングの一番のメリットは、1口1万円という超少額で不動産投資できる点です。

最低投資金額はクラウドファンディングサービスや案件によって異なりますが、多くのサービスで「1口1万円から」投資が可能です。

少額投資で億単位の物件に投資できる

1億円を超える物件の所有者になるためにはまとまった資金が必要となりますが、不動産クラウドファンディングでは多くの人で資金をまかなうため、億単位の物件に投資できるメリットがあります。

※ただし、実際にオーナーになれるわけではなく、あくまで投資した結果得た利益を分配してもらえる立場に過ぎません。

不動産クラウドファンディングのデメリット

少額から始められる「不動産クラウドファンディング」ですが、以下のようなデメリットやリスクを含みます。事前デメリットについても理解しておきましょう。

①換金性・流動性が低い

未上場の会社が発行する有価証券は証券取引所で売買できないため、換金性や流動性は低くなります。REIT（不動産投資信託）のように、「不要になったから売る」ということがしづらい商品です。

また、融資型の場合は、定められた運用期間中の途中解約はできない商品がほとんどです。

②1口購入ごとに申込や審査がり、労力がかかる

1口1万円など少額から投資できる商品ですが、1口ごとに申込や審査が都度必要となるため、労力がかかるデメリットがあります。また、どの案件に投資するか調査する時間もかかります。

1口1万円の投資を行うために時間をかけて選んだリターンが200～600円程度と考えると、投じた労力の割には得られる利益が少ないと考えられます。

③元本割れや貸し倒れリスクがある

投資前の想定利回りを見ると「必ず儲かりそう」な気がしてしまいますが、ケースによっては元本割れや貸し倒れとなるリスクがあります。

出資者から集めたお金で投資した結果、利益が出れば分配されますが、逆に成績が悪ければリターンを支払えないからです。基本的に元本保証は無いため、リスクを承知の上で投資する必要があります。

REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）は投資信託の一種で、不動産投資会社が運営している金融商品のことを指します。

金融機関で販売されている投資信託の一種で、不動産を対象に投資した商品の総称です。日本の国内法に則った商品は「J-REIT」と呼ばれています。

J-REIT市場が創設されたのは2001年で、現在では少額の不動産投資としては最もメジャーな方法といえるでしょう。

REITを発行している不動産投資法人は、株式会社でいうところの株式に当たる「投資証券」を発行し、投資家はその投資証券を購入します。

不動産投資法人はその資金を元に複数の不動産などに対して投資を行い、賃料収入や売買益などで得られた収益を投資家に分配します。

「投資証券」は、株式や一般的な投資信託を買うのと同じように、証券会社を通して簡単に購入できます。

REIT（不動産投資信託）で期待できる利回り

J-REITの公式サイト（不動産投信情報ポータル）によると、J-REITの平均分配金利回りは4.09%です（2023年2月1日時点）。

もちろん個別の銘柄ごとに利回りには差があり、低いものでは1%以下、高いものでは5%以上のものもありますが、おおむね3～4%の利回りが一般的です。

REIT（不動産投資信託）のメリット

REIT（不動産投資信託）で少額で不動産投資するメリットは、以下の3点です。

①安定的に収入を得られる

REITは元本や利回りが保証された金融商品ではないですが、家賃収入を原資に分配金を支払っているタイプの商品を選べば、継続的に安定的に収入を期待できます。不景気であっても家賃は変わらず入ってくるため、分配金に影響が出にくいからです。

レバレッジを効かせられる実物投資と比べると収益性は低いものの、安定的に収益を得たい人に向いています。

②手軽に売買でき、換金性や流動性が高い

REITは上場株式のように証券取引所に上場している商品なので、証券会社を通じてかなり簡単に購入・売却ができます。

他の少額不動産投資方法と比べても、換金性・流動性はトップクラスに高い商品といえます。

③5万円程度から投資可能

上場しているJ-REITの投資価格は、銘柄によりますが、安いもので1口2～5万円程度、高くても50～70万円程度となっています（2023年2月1日時点）。

銘柄を選べば、1口数万円から不動産投資できるメリットがあります。

REIT（不動産投資信託）のデメリット

一方で、REITのデメリットといえば以下のようなものが挙げられます。

①株式市場の影響を受けやすく、相場の変動が激しい

証券会社で気軽に売買できるメリットを持つREITですが、株式と同じように売買できるがゆえに、株式市場の影響を受けやすいというデメリットがあります。

例えば2020年2月から3月にかけては、新型コロナウイルスの影響を受けてREITの取引価格は半値にまで下がりました。実物の不動産投資と比べるとかなりボラティリティ（価格変動の度合）が高い金融商品となります。

②物件選びや運用管理を自分でコントロールできない

どの不動産に投資するかなどの運用管理を専門家に任せるREITでは、もちろん自分でそれらをコントロールすることはできません。

実物の不動産投資や不動産クラウドファンディングと比べると、専門家任せというデメリットがあります。

③利回りの低下や元本割れなどのリスクがある

専門家が不動産を運用してくれるREITですが、市場環境や経営破綻、また投資対象不動産が自然災害に遭うなどさまざまな状況が原因で、利回りの低下や元本割れなどのリスクを持っています。

不動産小口化商材

不動産小口化商材とは、1つの物件を複数の出資者が投資するという仕組みになっています。

不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を一口100万円程度に小口化して販売し、その利益を投資額に応じて出資者に分配する商品のことです。

不動産小口化商品の売主は、国土交通大臣または都道府県知事の許可を受けた「不動産特定共同事業者」です。

不動産小口化商品には大きく分けて「任意組合型」「匿名組合型」の2種類があり、それぞれ特徴や投資金額が異なります。

	任意組合型	匿名組合型
形態	出資した複数の投資家が共同で物件を所有し、共同で事業を行う形態	事業者が主体となって事業を行う形態
事業主体	投資家（共同事業）	事業者（販売元）
投資金額	1口100万円程度～	1口数万円程度～
運用期間	約10年～数10年	数カ月程度～10年以内
特徴	・相続対策として活用できる ・長期運用で安定収入が期待できる	・数万円程度の小額から投資可能

不動産小口化商品で期待できる利回り

物件によって利回りは異なりますが、一般的には年3～5%程度の想定利回りが期待できます。

不動産小口化商品（任意組合型）のメリット

不動産小口化商品（任意組合型）のメリットには以下のようなものがあります。

①価値のある優良物件を一口100万円から購入できる

立地が良い優良物件は、不動産価値が高く空き室リスクも低い反面、物件価格がかなり高額になります。そうした人では購入が難しい物件でも、不動産小口化商品なら一口100万円程度で購入できます。

②不動産を管理・運用する手間がかからない

実際の管理・運用（資産管理・会計業務など）は事業者が行うため、投資家には煩わしい手間が発生しないメリットがあります。

③所有権を売却できるのでキャピタルゲインも見込める

最初に解説したクラウドファンディングではインカムゲイン（分配金）しか得られませんが、不動産小口化商品は物件の所有権も分配されるため、物件の売却によるキャピタルゲイン（売却益）も見込めます。

ただし専用のセカンダリー市場は整備されていないため、REITなどと比べると流動性は劣る点に注意が必要です。

④相続税対策として使える

不動産小口化商品は、不動産を持分所有しているのと同じ扱いになります。そのため、相続税対策として有効な不動産購入と同じように、預金ではなく不動産小口化商品として相続することで相続税を節税できます。

 不動産小口化商品（任意組合型）のデメリット

一方で、不動産小口化商品（任意組合型）のデメリットには以下のようなものがあります。

①現物不動産投資よりは利回りが低くなる

不動産小口化商品では、事業者に物件の管理・運用を委託するため、その分の手数料が引かれた上で利益が分配されます。そのため、実物不動産投資と比べるとやや利回りが低くなる傾向があります。

②元本保証や賃料収入の保証はない

今回紹介したどの商品も同じですが、元本保証や賃料収入の保証はなく、元本割れの可能性があります。ただし不動産を小口化してリスク分散しているため、一般的な実物不動産投資と比べると元本割れのリスクは低いといえます

少額で購入できる収益物件への実物投資

少額投資で始められる不動産投資として最後に紹介するのは、低予算の収益物件への実物投資です。

小額投資物件の定義はありませんが、だいたい1,000万円以下の物件を想定すれば良いでしょう。

ワンルームマンション投資のような区分所有や、古い戸建て賃貸物件であれば、数百万円〜1,000万円以下で購入できる投資物件が見つかります。

不動産投資における自己資金はおおよそ物件価格の15〜30%用意するのが理想ですので、物件価格が300万円なら45万円〜90万円程度、600万円なら90万円〜180万円程度、1,000万円なら150万円〜300万円程度の自己資金が必要となります。

低予算収益物件への投資で期待できる利回り

少額とはいえ収益物件への実物投資となるため、利回りは3～10%程度、平均6%程度を期待できます。

ただし安い価格で買える投資物件は、区分アパートや区分マンションか、かなり築年数が立っている物件などとなるため、その分空き室リスクも高くなります。たとえ利回りが高くても、1部屋のみ所有している不動産が空き室になってしまえば、収入はゼロとなります。

なお、現物不動産投資で期待できる利回り相場については以下の記事で解説しています。

低予算収益物件へ投資するメリット

少額の投資物件に実物投資するメリットは、以下の2点です。

①実物投資のノウハウを学ぶことができる

少額とはいえ実際の収益物件に実物投資することで、不動産投資のノウハウを学べます。勉強するつもりで少額から始めて、やがて投資の規模を大きくする戦略ならばありかもしれません。

②少額で買える物件だと高利回りを見込みやすい

物件価格が低い物件ほど利回りは高くなるため、少額投資物件への不動産投資は高利回りが期待できます。

例えば物件価格200万円の戸建て賃貸物件を取得し、月5万円の家賃で貸し出すことができたとすると、初期費用にリフォーム代100万円がかかったとしても、20%の表面利回りを見込めます。

年間収入60万円（5万円×12カ月）÷投資金額（200万円＋リフォーム100万円）×100＝20%

この事例では、投資金額の300万円を5年で回収できる計算になります。短期間で投資金額を回収できるメリットもあります。

ただし、空室リスクはつねに伴います。いかに利回りが高くても、入居者が現れなければ収入はゼロとなります。

低予算収益物件へ投資するデメリット

少額投資物件で実物投資する場合のデメリットは以下が挙げられます。

①築古などの格安物件だと集客力が低い

少額で買える格安物件は、魅力が無いため安く売りに出されている物件ともいえます。

かなり築古だったり、立地条件がいまいちだったりという「格安で買える理由」がある物件となります。

そのため、せっかくリフォームなどをして賃貸に出しても、入居者が決まらない可能性が高くなります。その結果家賃を下げざるを得なくなり、期待した利回りを得られないことも考えられます。

②ワンルームマンション投資の場合、収入がゼロになりやすい

低予算収益物件に投資する場合、選択肢としてワンルームマンション投資を選ぶ方もいるでしょう。しかし、ワンルームマンション投資の場合、所有している一部屋に住んでくれる人が見つからなかった場合、家賃収入はゼロとなります。

収入がゼロでもローン返済や経費はかかってくるため、結果的に赤字になり、手出しが発生してしまいます。
一方、一棟アパートやマンションならば部屋が複数あるため、空室リスクは分散されます。

特に新築ワンルームマンション投資は絶対に手を出さないでください！

新築のワンルームマンションは利回りが低すぎる為、不動産会社と融資をする金融機関だけが得をします。

少額からできる不動産投資の注意点

最後に少額不動産投資でよく陥りがちな注意点について、解説していきます。

これを怠ってしまったことが原因で失敗してしまったという事例が多いので、しっかりと確認するようにしましょう。

需要が高い物件は競争率が高い

少額不動産投資を行う場合には、この投資先を選ぶ際に注意が必要です。

もちろん少額で投資できる物件の数は多くないので、需要が高い物件は競争率が高くなります。

自分の中で、この物件なら価値がありそう！というものをしっかりと選定し、不動産投資会社の担当者と相談するようにしましょう。

少額不動産投資について知識をつけておく

少額不動産投資はあまり知識を必要としないと思われがちですが、知識をつけておくことがとても重要です。

中には、詐欺まがいな物件を押し付けてくる不動産投資会社もありますので、騙されないためにも知識はつけておきましょう。

不動産についての知識をつけておくことで、リスクを低く抑えられることもあります。

合わせて自分の中で利回り○%以上であれば取り組み可などの基準を作るようにしてください。

そうすることで投資先をしっかりと選定することができるようになります。

少額不動産投資でも多少の資金が必要

少額不動産投資といっても、ある程度資金に余裕がある状態で行うことがお勧めです。

可能性は低いですが、経済情勢の変化や火災などの物件トラブルで物件の価値が暴落してしまうケースもあります。

予測できないトラブルも見据えて、ある程度余力資金で不動産投資を行うことをおすすめします。

まとめ　

この記事では、小額でできる不動産投資の4種類の方法について詳しく解説してきました。

それぞれの特徴やメリット・デメリット、実際にどんな商品があるかを知り、どういうものかを具体的にイメージできたのではないでしょうか。

これらは、手元資金が少ないけれど不動産投資を始めてみたいという方のファーストステップとしておすすめです。

「本気で収益性の高い不動産投資にチャレンジしたい」という方には、ある程度の自己資金を用意して最初から一棟アパート投資など資金効率の良い投資方法なども検討してみましょう。