初心者必見！【不動産投資】で失敗しない為の9つのカリキュラムをご紹介。

不動産投資を始めたいけど、何から勉強したらいいのか分からず立ち止まっている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資は扱う金額も大きい為、一回のミスが大きな命取りになってしまいます。知識がなければ悪徳不動産業者のカモにされ最悪の場合自己破産に追い込まれる可能性もあります。

これから不動産投資を始めようとしている方は、必ず知識を深めてから始めてください！

私自身はアパートのメーカーにおり、父が所有している不動産の管理等の手伝いもしております。実際に不動産投資で騙されそうになっている人を何人も目にしてきました。

不動産投資は信頼できる不動産会社との繋がりと優良な商品に投資ができれば将来に渡り多くの資産を産んでくれます。

皆さんには不動産投資で絶対に失敗して欲しくないので、記事を読んでいただき知識を深めていただければ幸いです。

【不動産投資】で失敗しない為の9つのカリキュラムをご紹介！

今回は不動産投資初心者の方向けに9つのカリキュラムをご紹介。

今回ご紹介するカリキュラムは不動産投資を進めていく中で押さえておく必要がある内容になります。不動産投資は株と違って、未来のことを予想するわけではないので勉強した分だけ成功に近づきます。

「勉強」という言葉に抵抗のある方もいるかもしれませんが、不動産投資は誰でも簡単に稼げる投資方法ではありません。

しっかりと知識を付けた一握りの人だけが不動産投資で成功を掴み取ることができるのです。

【不動産投資】の基本

まず最初にインターネット記事とYoutube動画を通じて、不動産投資についての基本的な考え方や知識をつけていきましょう。

【不動産投資】で得られる5つの効果

まずは不動産投資がどんな形で利益をもたらすのかを学びましょう。

これらの効果は必ず得られるものではなく、よく理解しておかないと逆効果になるものもあります。

【不動産投資】の３つの種類の違いについて

不動産投資の3つの種類についてそれぞれのメリット・デメリットを押さえておきましょう。

区分マンション投資

メリット	デメリット
賃貸需要・・高い	空室リスク・・・入居者がいなければ収入ゼロ
初期費用・・少額からスタートできる	利回り・・・低い商品が多い
年収・・・低い方でも取組可能

1棟アパート投資

メリット	デメリット
利回り・・・高い	融資・・・金額が大きい為、難易度が高い
空室リスク・・・低い	流動性・・・低い
節税効果・・・高い

戸建て投資

メリット	デメリット
利回り・・・高い	空室リスク・・・入居者がいなければ収入ゼロ
初期費用・・・少額からスタートできる	中古物件の場合リフォーム等の手間がかかる
個人でも取り組みがしやすい

ちなみに私はレバレッジを最大限活用した1棟アパートを購入して、上表のようなデメリットをしっかりとコントロールした上でメリットを活用することをおすすめしています。

【不動産投資】と株式投資の違いとは

不動産投資と株式投資の違いについて解説いたします。

流動性の違い

1つ目は、株は流動性が高く、不動産は流動性が低いことです。

上場している株であれば、パソコンやスマホから気軽に売買することができます。また、そこから2～3日もあれば換金できるという手軽さもあります。

一方で不動産は一般的には流動性が低く、契約して実際に売却代金の授受が完了するまでに最低でも数週間、場合によっては数か月を要します。

情報の開示性の違い

2つ目は、株はオープンマーケットであるのに対し、不動産はクローズドマーケットであることです。

株が基本的には誰でもどこでも同じ情報を得ることができるのに対して不動産は表にでてくる情報も少ないケースもある為、自身で情報を取得する力をつけることも大事になります。

【不動産投資】のメリット・デメリット

不動産投資にはメリットが多くありますが、同様にデメリットやリスクも存在します。

デメリットについては、知識やノウハウである程度回避できますので回避方法まで含めて学んでおきましょう。

【不動産投資】のメリットとは

不動産投資には下記のメリットがあります。

【不動産投資】のデメリットとは

不動産投資には下記のデメリット（リスク）があります。

メリットを学ぶ以上に不動産投資のデメリットを学んでおくことは重要です。

目先の利益だけにとらわれて安易に物件を購入してしまうと、予想だにしなかったリスクにより毎月の収支が赤字になってしまったり、最悪の場合はローンが返せなくなり自己破産してしまうこともあります。

デメリットについてはしっかりと対策をおこなうことで、リスクを減らすことができます。

【不動産投資】にかかる費用と融資の受け方

不動産投資のメリットの1つとして、自己資金を少なくして始められることをあげましたが、自己資金がゼロでは不動産投資を始めることはできません。

自己資金を少なくして始められるというのは、現物件価格の1～3割の自己資金を用意すれば、銀行の融資を活用して物件を購入できるという意味です。中には自己資金がなくても投資できますという不動産業者もいますが、中身を見ると毎月赤字の収支になっており、結果的に自己資金を出していることになります。

物件購入の初期費用

不動産投資を始めるにあたっては、ケースによって異なりますが、物件価格の20%〜30%程度の初期費用が必要になります。

ただし、初期費用の具体的な金額はその人の状況により大きく変わります。物件購入にあたり必要な頭金（物件価格のうち銀行からの融資でまかなわない部分）がどの程度になるのかはその人の属性、物件の属性によって変化するためです。

まずは目安として、物件価格の20％〜30％程度の初期費用がかかるということを覚えておきましょう。

物件を購入する前段階で個別相談に申込んだ際に、自分の資産状況などを不動産会社に相談して自分が受けられる融資額について確認してみましょう。

不動産投資を始めるにあたり、金銭面の理解はとても重要になります。自己資金を貯める目安をつくることで先の見通しが立ち、勉強のモチベーション維持にも繋がります。

融資の受け方とローンについて

不動産投資において現金で物件を買う方は非常に少なく全体の約15％程です。

融資を受けることでレバレッジ効果を活用でき、投資効率を最大化することができるので、不動産投資ローンを組むことができます。

そのため、物件を探す前にまず自分には融資がどのくらいでるのかを確認する必要があり、せっかくいい物件を見つけても融資がでなければ購入することはできません。

金融機関ごとの金利相場・ローン条件

融資の基本が理解できたところで、金融機関ごとの金利相場を頭に入れておきましょう。

「金利」についての相場や金融機関の活用方法を知ることで、有利な条件で不動産投資を進めることができます。融資は常に変化するものであるため、融資を攻略するためには常に融資情勢をキャッチする必要があります。

発展的な内容にはなりますが、直近の融資動向を把握することでより有利なタイミングで融資を受けることができます。

団体信用生命保険（団信）

ローンを契約する際、付帯して加入するのが「団体信用生命保険（団信）」です。

団信とは、ローンの返済中に万が一のことがあった（契約者が死亡したり、高度障害状態に陥ったりした）場合、保険金によって残りのローンが弁済される保険です。

団信に加入していれば、不測の事態で契約者がローンを返済できなくなっても、生命保険会社から金融機関に支払われる保険金によって残債務が返済されます。つまり、残債務なしで資産である不動産を家族に残すことができます。

団信に加入していることで、住宅ローンであれば、残された家族は安心して自宅に住み続けられます。不動産投資ローンであれば、収益用不動産が残るため、残された家族はその物件を賃貸して賃料収入を、あるいは売却してまとまった資金を得ることができます。

ただし、健康状態が悪いと団信に加入できなかったり、逆に団信に加入しないことで通常よりも低い金利で融資受けられたりといったことがあるため、団信について理解を深めておく必要があります。

【不動産投資】でかかる税金とは

不動産投資を行う上では、税金の話を避けて通ることはできません。

税金を押さえなければ、不動産投資の正確な収支を予測することができないだけでなく、最悪の場合追徴課税などにより無駄な出費を発生させてしまいます。逆に税金について理解を深めることで、資金のマネジメントをできる上に、税金の節税方法についても把握できます。

不動産投資をする上での税金は大きく「購入時」「管理運営時」「売却時」の3つに分けて考えられます。

【不動産投資】いい物件の見分け方

ここからは、いい物件を見分けるために必要な知識をお伝えいたします。

資金を確保してせっかく不動産を買える状態になったとしても、変な物件を買ってしまっては不動産投資は失敗してしまいます。良い物件を見分けられる目を養っていきましょう🤗

利回り

不動産投資における利回りとは、物件価格に対して、1年で得られる利益の割合のことです。

不動産投資は高額な投資なので、投資先を決定する1つの指標として利回りを理解することはとても重要といえます。

当然ながら利回りは高いほうがいいのですが、一般的な平均値を把握しておかないと、高い・低いの判断はできませんし、不動産特有の事情を理解していないと利回りの数値だけに振り回されて、投資対象としては不適切な物件を購入してしまう恐れもあります。

不動産投資の利回りには大きく分けて２つの種類があります。

例えば、3,000万円で購入した物件に対して年間の家賃収入見込みが300万円の場合の表面利回りと実質利回りについて考えます。

表面利回り

表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。グロス利回りと呼ぶこともあります。

表面利回りの計算方法は以下の通りです。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り

こちらに先ほどの数字を当てはめると、次のようになります。

300万円÷3,000万円×100＝10％

計算式から、この不動産物件の表面利回りは10％ということになります。

実質利回り

実質利回りの計算方法は以下の通りです。実質利回りの場合は、購入時の諸経費や年間の諸経費を計算式に加えます。

（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

ここでは、購入時の諸経費120万円、年間の諸経費が100万円だった場合で考えます。

（300万円－100万円）÷（3,000万円＋120万円）×100＝6.4％

この不動産物件の実質利回りは約6.4％で、先ほど算出した表面利回りとの違いが大きいことが分かります。

実質利回りの計算で収益を期待していたとすると、予想と違う結果となってしまいます。収益物件を比較検討するときには、実質利回りに重点を置くべきなのです。

物件価格の相場を把握する

利回りの相場をつかんだ後は、物件価格の相場をつかんでいきましょう。

不動産会社に行く前に、ある程度の物件の価格感を把握し、紹介された物件が割高なのか、お得なのかを判断できる基準を養っておくべきです。

物件価格の相場を掴むためにはポータルサイトはとても有効な場所です。

ポータルサイトにおいては、マーケットの機能により、ある程度の適正価格（とびきりお得でもなければ、法外に高いわけでもない価格）で物件情報が出回ります。

それらを見ながら、

・このエリアはターミナル駅が近いから、人気が高くて利回りは低いんだな
・利回りが高いと思ったら、借地権の物件だった
・築5年以内だと自分の求めている利回りの物件はないな…

など、相場を掴んでいくことが大事です。

ポータルサイトは、それぞれ無料で会員登録もでき、メルマガで情報をタイムリーに受け取ることができますので積極的に活用していきましょう。

＜日本における代表的な収益物件のポータルサイト＞

①楽待

②建美屋

出口で売却をしやすいか

不動産を購入する場合出口戦略も重要なポイントになります。

出口戦略というのは購入した不動産をどのように売却できるかということです。

購入時に利回りが高い物件は高くしないと売れない理由があります。建物が古いということであれば建て替えをすることも可能になりますが、立地が良くない、再建築不可などの要因がある物件は要注意です。

将来売却を見据えた際に阻害になる要因が何かをしっかりと把握しましょう。

近隣の物件にはない付加価値があるか

日本の人口はこれから減少していく傾向にあります。

それと反比例して物件の件数というのは年々増えている為、どこかのタイミングで物件の供給過多という事象が起きてきます。これについては２極化してくると言われております。

人気のある物件は継続して入居が見込めますが、どこにでもあるような物件は築年数が古くなるにつれて空きが目立つようになります。

普遍的な立地や駅距離などは開発等が無い限り変わることはないので、物件に付加価値をつけることで近隣との競争に勝っていく必要があるのです。

オススメのアパートメーカーのご紹介

今回ご紹介させていただく会社は株式会社セレコーポレーションです。

この会社は１都３県でアパート建築に特化している会社で自社で施工・管理・アフターまでアパート経営にかかわるすべてのお手伝いをしてくれます。国土交通省認定の型式適合認定も取得している為、品質の高いアパートを提案してくれます。

実は私の父もセレコーポレーションで複数APを建築しており、おかげさまで長期に渡り安定して入居が続いております。

若者に人気の付加価値のついた間取りを提案しており、近隣との差別化もバッチリできます。

東京都中央区の京橋にショールームもありますので、ご興味ある方はぜひ一度ショールームに足を運んでみてください♬

【不動産投資】信頼できる不動産会社の見極め方

不動産投資では、付き合う不動産会社によって投資結果が大きく変わってしまう可能性があるため信用できる不動産会社を見極めることがとても重要です。

信頼できる不動産会社の19のチェックポイントとは

信頼できる不動産会社は下記のチェックリストを確認してください。

上記すべてをクリアしている業者はなかなか見つけられないと思いますので、ご自身が取り組まれる不動産を専門に取り扱いされている会社を選択するようにしましょう。

不動産会社を訪問するときに必要な心構え

不動産投資会社を訪問するときには、以下の2点を、心構えとして持っておきましょう。

具体的に以下で説明していきます。

購入意思があることはきちんと伝える

購入意思が薄いそぶりを見せる顧客についてはそもそも営業マンが物件情報を公開したがりません。

クロージングに時間がかかったり、飲めないほどの価格交渉を入れてきたり、契約直前で破談にしたりと、非常に手間がかかることを経験上知っているからです。

そのため「すぐに買う気はないんですよね」などと予防線を張ったりすると、顧客リストの最下位に回され、ろくに物件が紹介されない可能性が高まります。

不動産会社をわざわざ訪問するのは物件情報を入手するためだという事を忘れてはいけません！購入意思はきちんと示すことが必要です。

気に入った物件でなければ買わない、少なくともその場で判断しない

案件をその場で判断する必要はありません。慣れないうちは一度持ちかえり、冷静に検討する必要があります。

もちろん、決断のスピードによって案件が他の投資家に買われてしまう事もあり、悔しい思いをすることもあるでしょう。

しかし、紹介された物件を本気で検討し、営業マンとコミュニケーションをしっかりと取っているうちは、例えその物件が買えなかったとしても継続して物件紹介がなされますので、辛抱強く待つのが肝心です。

案件をこなしながら、何度もトライし、検討のスピードを速めていく事によって、いつか納得のいく物件を購入することができるでしょう。

【不動産投資】での物件の管理について

ここからは、物件を取得した後の話になります。

不動産投資は買って終わりではありません。むしろ、買ってからの管理が重要になります。物件を購入する前に、運営から売却までの見通しを持っておくことで不動産投資を成功させることができます。

アパート経営の主要な業務は下記の3つです。

管理については自主管理で経費を削るという方法もありますが、サラリーマンの方が本業をやりながら物件を管理するというのはとても大変です。

管理については専門家に任せて、ご自身の不動産投資など空いた時間は友好的に活用することが大事なポイントです。

【不動産投資】で加入すべき保険について

収益物件活用で起こる、突発的な支出を伴うトラブルは２つの保険に加入する事によって防ぐことができます。

火災保険は必須になりますが、地震保険についてはその物件の耐震性なども考慮し必要かを検討するようにしましょう。

【不動産投資】の出口戦略

不動産投資においては、「いかに物件を高く売却するか」が出口戦略の内容となります。

出口としての売却、つまり、購入した物件を自分が売りたい金額で他者に売って投資を終了して、初めて利益や損失が確定し、その投資が成功だったかが分かります。

売却が上手くいかなければ、運営中にいくら利益が出ていても、それを一気に吹き飛ばして逆に損失が確定してしまうくらい、売却が投資に与える影響は大きいのです。

物件をいかに高く、そして適切なタイミングで売るか、を考えるのが出口戦略です。

出口戦略は、購入してから変えられない要素が多い為、その物件を購入するかどうかを検討する際に、「どうやって、いくらで売却できそうか」を考えて、それを判断材料としたうえで物件を購入しなければなりません。

出口戦略の3つのパターンとは

収益物件の出口戦略パターン（売却の方法）は主に3つあります。

それぞれ、置かれた状況により最適な出口戦略パターンがあるので、購入前にシミュレーションが必要です。

売却のタイミング

売却のタイミングとしては以下の3つがあります。

実際に色々な物件を検討してみると分かるのですが、この3つが起こる順番は、物件によって変わります。

現金が必要な時や、空室が多く運営がうまく行っていない時などはここまでの話とは別として売却を検討する必要がありますので、覚えておきましょう。

売却に失敗しないための3つのポイント

売却に失敗しないためのポイントは以下の3つです。

まとめ　【不動産投資】は知識をつければ優良な投資先になります！

不動産投資は知識をつければ優良な不動産を購入することができ、将来に渡り大きな資産を生んでくれます。

成功する為にはスタートが非常に大事になります。しっかりと抑えるべきポイントを確認し、不明点をクリアにすることで初めて購入をしていくものになります。

今回は不動産投資に失敗しない為のカリキュラムを解説させていただきました。

購入した後も、不動産投資の勉強は怠らず、直向きに続けていくことで不動産投資の成功を勝ち取っていきましょう！