【初心者必見！】不動産投資のメリット・デメリットとは？不動産投資の完全攻略ガイド！

不動産投資と聞くと皆さんはどんなイメージをお持ちでしょうか。

近年では将来の年金への不安などもあり、不動産投資が一般のサラリーマン層にも浸透してきています。

一方で「本業以外の収入源があるのは確かに安心。でも、投資ってなんだか難しそうで手が出せない……」といった考えの方がおられるのも事実ではないでしょうか。

不動産投資は、物件を購入する必要があり、高額な商品の購入は簡単には決められない側面もあります。しかし「難しそう」という理由だけで敬遠するのはもったいないです。

この記事では不動産投資について、基本の部分を解説していきます。今後の投資先の一つとして、理解を深めていただければ幸いです🤗

不動産投資とは？

不動産投資とは、「何らかの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法」のことです。

利便性の高いエリアや、知名度が高いエリアにある収益性の高い物件で不動産投資をすれば、大きな利益が見込めます。

不動産投資の種類について

不動産投資は様々な種類の商品があります。

マンション・アパート経営（１棟物）

マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、一部屋ずつ入居者に貸し出すことで、家賃収入を得る方法です。

初期費用は高額になるため、多くの方はローンを組んで購入することになります。上手く入居者を定着させることができれば、長期間に渡る大きな利益につながります。

短期で手放すのではなく、長期的な利益を見込んだ運用を行うものであると捉えておきましょう。

戸建て経営

一戸建てを購入して、入居者から家賃収入を得る方法もあります。

一戸建てには安価な物件もあり、初期費用を抑えられる場合もありますが、安価な物件は木造住宅であることも多く、老朽化などの問題も起こりやすくなります。修繕費が余計に高くついてしまうといったことも珍しくありません。

一戸建てはファミリー層の利用が見込めるため、一度入居すると長期の家賃収入が見込めます。しかしその分マンションなどと違い、入居までのハードルは高くなります。

ワンルームなどの区分マンション経営

建物一棟ではなく、マンションの一室を購入して、貸し出すことで家賃収入を得るのが区分マンション経営です。

一棟を買う場合に比べると初期費用も安く、低リスクで始められるため、なかでもワンルームタイプは不動産投資初心者の方を中心に人気を集めています。手放したい場合に、比較的売却しやすいというのもメリットでしょう。

ただし購入の対象になるのは中古のワンルームマンションになります。新築ワンルームマンションは利回りが低く購入した段階で負債を背負うことになることがほとんどな為、注意が必要です。

駐車場経営

持っている土地や、借りている土地を利用して駐車場を経営することも、不動産投資の一つに数えられます。

この方法は工事などの手間もそれほどかからないことから、初期費用も比較的安いのが特徴です。コインパーキングなどは大掛かりな設備が必要になりますが、設置や撤去に関しては運営会社が負担するため、いずれにしても初期費用は安く済みます。

しかし個人の土地の場合、駐車できる台数も限られているため、利益に限りがあるのも事実です。また土地は建物が建っていない更地と同じ評価となるため、固定資産税の軽減措置が受けられないというデメリットがある為、相続対策効果はほとんどありません。

コインランドリー経営

持っている土地を利用してコインランドリーを経営するという方法もあります。

この方法では建物の建築の他、洗濯機や防犯カメラといった設備が必要となるため、初期費用は高くつきます。しかし運営にかかる維持費が安く、利用客が付けば利益を上げやすいというのが特徴です。

ただ利回りこそ良いものの、大きな収入にはなりません。基本的に無人で経営できて手間がかからないため、長期的にちょっとした副収入が欲しいという方には、よい方法だと言えます。

不動産投資のメリットとは

それでは、不動産投資のメリットについて確認していきましょう。

生命保険の代わりになる

一家の大黒柱が亡くなったときに備えて生命保険に加入するご家庭も多いと思いますが、不動産投資は生命保険の代わりにもなることは意外と知れられていません。

不動産投資において、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、「団体信用生命保険（団信）」というものが下りるため、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなります。

もし、不動産投資を行っていた夫が亡くなったとしても、投資物件は消滅するわけではありません。入居者がいない空室状態でない限りは、家賃収入を生み続けます。遺族が相続し家賃収入を得続けることができますし、空室率が高いなどのデメリットが気になる場合は、売却して金銭に変えることもできます。

このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性が高く、いざというときの生命保険代わりとなるのです。

年金対策に役立つ

「年金対策に役立つこと」も不動産投資のメリットです。

年金は、一定の条件を満たした場合に国から毎月支給されるお金であり、働くことのできない年齢になっても継続的な収入を得られるため、老後の大きな助けになってくれます。

しかし、年金は若い世代が働いて稼いだお金をもとにして高齢者へ支給されるもの。少子高齢化が急激に進む現代では、働き手は減る一方で年金を受け取る人口はどんどん増えていくため、年金の原資の不足が予想されています。

そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。その点、不動産投資は物件が空室にならない限り家賃収入が入ってきます。人気が高い物件であれば、長期的で安定的な収入が期待できます。

年金の代わりとして老後の安定収入を見込むことができる不動産投資は、特に若い世代にとってメリットがあります。

税制優遇効果がある

「不動産投資が節税につながる」このような話を聞いたことがある方もいらっしゃることでしょう。

不動産投資が節税につながる理由は「減価償却」と呼ばれる仕組みにあります。

減価償却とは、「資産価値が大きく何年も使える物（不動産・自動車・機械など）」の購入費用を、購入した年ではなく何年かに分けて費用を計上していくという考え方のことです。

「減価償却」は、確定申告時に実際に出費がないのに費用計上できるため、課税所得を圧縮できるのです。

相続税対策として活用できる

投資目的で購入された不動産は、相続税対策として役立つというメリットもあります。現金として持っているよりも、相続税の額を低く抑えることができるのです。

たとえば、5,000万円の現金を持っていた人が亡くなった場合、相続税法上は5,000万円がそのままの価値で評価され、それに対して相続税が発生します。

しかし、その人が亡くなる前に5,000万円で不動産を購入していると、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、現金よりも税額が低くなリます。現金をそのまま持っているだけでは収益は得られませんが、不動産投資に回せば継続的に家賃収入を得られるため、相続税対策と併せて一石二鳥の効果を得ることもできます。

ただし、収益性の低い不動産に投資してしまうと節税効果が薄れてしまいます。購入前に慎重に不動産の調査をして、収益性を見極めるようにしましょう。

レバレッジ効果が高い

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さい資金で高額な資産（投資用不動産）を取得すること」です。

不動産投資のレバレッジ効果の高さは、ほかの投資商品と比べても高い部類に入ります。不動産投資ローンを利用すれば、場合によりますが自己資金の10倍程度の資産を取得できます。

たとえば自己資金が500万円あるとすると、不動産投資ローンを利用しない場合は500万円までの投資用不動産しか購入できません。しかし、5,000万円の不動産投資ローンを組むことができれば、5,500万円までの投資用不動産の購入が可能になります。

また、常時満室になるよう運用できれば、毎月家賃収入が入ってきます。値動きの激しい株やFXなどと比べると、不動産は安定的な投資商品と言えるでしょう。

不動産投資のデメリットとは　リスク回避の方法について

不動産投資にはメリットが多いものの、当然のことながらリスクもあります。

空室リスク

空室リスクは、需要のある物件を選ぶことで、ある程度は軽減できます。

賃貸需要の高いエリアであれば、退去後もすぐに次の入居者が決まるでしょう。

それでは、どのようなエリアなら賃貸需要が高いのでしょうか。まず、東京23区で駅近くの物件は高い需要があります。
人口も多く便利な立地であれば、空室リスクをそれほど気にせずに運用できるでしょう。

次に考えたいのは、物件自体についてです。賃貸物件への入居を決める際には、築年数や設備も重要視されます。また、リフォームやリノベーションで部屋をキレイにするのも有効です。物件の価値が高まれば、空室リスクも軽減できます。

購入費用や修繕費用など、効果と費用のバランスを考えて対応することが大事です。

家賃滞納リスク

家賃の回収や督促は、管理会社（保証会社）に委託するケースが多いでしょう。

家賃滞納に関しては、長期化すればするほど回収率が下がる傾向にあるため、早めに対応したいところです。そのため、家賃滞納が発生した場合に管理会社がどのような対応をしてくれるのか、前もって確認しておくことが必要です。

価格変動リスク

バブル期以外の不動産投資は運用益を目的として行われることが多いのですが、だからといって売却益を完全に無視していいわけではありません。

最初は運用益を目的に不動産投資していたとしても、投資をリタイアしたり、他に良い投資物件が見つかったりして、不動産を売却するときが来る可能性もあります。そうした場合、物件の価格が購入時より大幅に低下していると、売却損が膨らんで「トータルで見ると収益があまり得られなかった」という結果に終わるおそれもあります。

一般的に不動産投資で価格が下がりやすい物件は、老朽化が進んだり利便性が損なわれたりして空室率が高くなった物件だといわれています。

「物件のメンテナンスを計画的に行う」「立地や将来的な都市計画を見極める」などして、価格変動リスクを軽減できるよう気を配ることが大切です。

金利変動リスク

不動産は高額の買い物になることが多いため、ローンを組んで購入する人も多いです。

したがって、物件を購入する前には綿密な資金計画を立てることが欠かせません。もし銀行から借り入れをした場合、返済するときには元本だけでなく利息を上乗せして支払わなければなりませんが、返済している間に金利が上がる可能性もあります。金利が変わらない前提で資金計画を立てていると、金利が上がったときに支払う余裕がなく、滞納してしまうリスクもあるのです。

現金で一括購入しない場合はこのようなリスクを想定し、頭金を増やしたり金利の上昇を見込んだりして、経済的な余裕を持った資金計画を心掛けましょう。

不動産投資で押さえたい５つのポイント

不動産投資で押さえたい５つのポイントについてご説明いたします。

利益を得られる仕組みについて

不動産投資で得られる利益は、以下の２つです。

バブル期には、右肩上がりに高騰し続ける不動産を売買し、キャピタルゲインを得るという不動産投資が主流でした。

しかしバブルは崩壊し、人口減少や低金利が続く現在の日本では、購入した不動産の価格が高騰し続けるというのは、期待できないでしょう。そのため昨今の不動産投資は、キャピタルゲインではなくインカムゲインを狙う方法が主流となっています。

つまり不動産投資の成功は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）をいかに長期間安定して得られるかが重要なポイントになります。

初期費用について

不動産投資の初期費用は、購入する物件や現在の職業、年収、勤続年数によって異なります。

たとえば一般的に会社員が、頭金なしで3,000万円のワンルームマンションをローンで購入する場合には、諸費用として約100万円が必要になります。さらに、頭金や仲介手数料を支払う場合、初期費用だけでも数百万円にのぼることも。

しかし、上場企業など安定した年収のある会社員や公務員であれば、諸費用などの初期費用も含めてフルローンを組むことも可能です。反対に、年収が低めの方や自営業者は金融機関の審査が厳しくなるため、ローンを組むこと自体が難しいでしょう。

このように不動産投資で必要な初期費用は、就業状況などにより大きく変わってきます。

「数百万円も準備できない」という方は少額で購入できる中古物件を購入し、運用実績を作る方法もありますので、さまざまな方法を模索しましょう。

ローンの種類について

投資用物件を購入する際に使えるローンには「不動産投資ローン（アパートローン）」と「プロパーローン」の2種類があります。

「不動産投資ローン（アパートローン）」は、公務員やサラリーマンといった定収入がある人が通りやすいローンだといわれています。融資の審査では、不動産の担保価値はもちろんのこと投資する人の年齢や年収、職業といった属性が重視されて融資の可否が決められるのです。つまり、「不動産投資ローン（アパートローン）」は投資の成功の可否という点よりも、返済能力が決め手となるといえるでしょう。

一方の「プロパーローン」は「事業の成否」に重点を置いて審査されます。融資を申し込んだ金融機関が「不動産投資が成功する可能性が高い」と判断すれば融資を受けられるローンです。

不動産投資でローンを組む場合、「不動産投資ローン（アパートローン）」を使うのが一般的です。
過去に不動産投資をして成功の実績があれば「プロパーローン」を選択する手もあるでしょう。

他の金融商品と違うポイント

不動産投資が他の金融商品と違うのは、ミドルリスクで長期的にリターン（インカムゲイン）を得やすい点にあります。

なぜ長期的にリターンを得やすいかというと、投資対象である不動産の資産価値が比較的変動しにくく、かつ予測しやすいからです。また物件に手を加え、利便性や安全性を高めれば、資産価値の向上も狙えるのです。

つまり値動きが安定していて、自身の努力によって資産価値を高めやすいのが不動産投資なのです。

たとえば株式投資の場合、株式価値は市場の需給バランスや企業の経営状況などで決まります。値動きが激しい上に、自分一人の力で値動きをコントロールできません。

しかし不動産投資の場合、不動産価値は株価のようには大きく変動しません。不動産は、人の生活や社会活動に必要不可欠な資産だからです。特に居住用物件の需要は経済情勢などに左右されにくいので、不況のときでも頼りになる資産と言われています。

もちろん不動産は実物資産なので、経年劣化するというデメリットがあります。それは裏を返せば資産価値の動きが予測しやすいということです。リフォームをするなど手間や費用をかければ、資産価値をある程度回復させることも可能に。

このように不動産投資は、人の生活に欠かせない実物資産だからこそ、長期的にリターンを得やすい仕組みになっているのです。

どんな人に向いている？

不動産投資は、レバレッジ効果を得るためにも、投資用物件のローンを組みやすい方に向いています。

具体的には、安定して500万円以上の年収がある方、上場企業勤務の会社員、公務員、医師・看護師や弁護士など専門職の方などが該当します。つまり金融機関が、「継続して安定した収入を見込める」と判断しやすい属性の方です。

上述したとおり不動産投資の魅力は、他者のお金で安定したリターンを得られる点にあります。他者のお金＝ローンを借りるためには、金融機関の審査に通りやすい属性でなければならないのです。

金融機関がローン審査で重視するのは、収入の多寡よりも収入の安定度。したがって直近の収入が100万円ある自営業の方よりも、月収が50万円ある安定した上場企業勤務の会社員のほうが、融資を受けやすいです。

とはいえ収入が100万円もある自営業者であれば、少額で購入できる中古物件を購入して実績を作る方法もあります。
ローンを活用しなければ、投資効率は下がります。不動産投資の実績を作ることができれば、それを元に次の物件の購入時にローンを組める可能性が大きくなります。

このように、ご自身の属性に不安がある場合でも、属性を補うための方法はあります。

不動産投資でもっとも重要なのは、長期的な資金計画をしっかり立てて、焦らずじっくりと考えられる方であれば、不動産投資に適していると言えるでしょう。

不動産会社の選び方について

「不動産会社選びが不動産投資の成功を左右する」といってもいいほど重要なパートナーだといえます。

では、どのような会社が良い不動産会社と言えるのでしょうか。その判断の目安のひとつに、事前にリスクをきちんと説明してくれるか否かが挙げられます。そして、物件の購入はあくまでスタート。不動産投資を成功させるためには、家賃設定や建物の定期メンテナンスなど購入後のフォローもしてくれる会社を選ぶ必要があります。

このほかにも、「顧客の求める条件をしっかりとヒアリングした上で、具体的な物件をすすめてくれるか」「クチコミサイトで良い評価が多い顧客満足度が高い会社か」なども見極めておくとよいでしょう。

不動産投資の始め方　６つのステップ

ここでは不動産投資のはじめかたを６つのステップでお伝えします。

まとめ　不動産投資は長期に渡り安定収入が期待できる

不動産投資はレバレッジを効かせながら、長期間に渡って安定収入が期待できる運用方法です。

しっかりと運用していくことで、メインの収入源にすることや、将来に向けての備えを作ることもできるでしょう。自分で知識を付けておくことが大切です。

不動産会社選びも重要なポイントになります。メリットだけではなくリスクもしっかりと説明してくれる会社を選ぶようにしましょう。